פסק-דין בתיק ת"א 13642/07

1.         בפניי שתי תביעות מאוחדות שעניינן בהסכם קומבינציה שנחתם בין התובעים לבין הנתבעת, כפי שיפורט להלן.

2.         במועדים הרלוונטיים לתביעה, היו התובעים הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 20 בגוש 11184, בשטח של כ-3 דונם ברמת ישי (להלן "המקרקעין").

3.         ביום 30.12.2003 נכרת בינם לבין הנתבעת הסכם קומבינציה (להלן "ההסכם"), על פיו התחייבו התובעים למכור לנתבעת חלק מהמקרקעין, בתמורה, בין היתר, לבניית ארבע דירות, ששתיים מהן יועדו לתובע בת.א 15038/07 מר נמרוד כהאן שושני (להלן "שושני"), ושתיים נוספות יועדו לאחותו של מר שושני ובעלה, ה"ה גד וטליה שווגר, שהינם התובעים בת.א 13642/07  (להלן "שווגר").

4.         לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את ההסכם הפרות יסודיות שונות, ומשכך הם הגישו, כל אחד בנפרד, שתי תביעות כספיות כנגד הנתבעת, הראשונה היא תביעתם של שווגר שבה עתרו לחייב את הנתבעת בתשלום סך של 382,119 ש"ח בגין פיצוי מוסכם, איחור במסירת הדירות, ליקויי בניה ועוד, והשנייה היא תביעתו של שושני שבה עתר לחייב את הנתבעת בתשלום סך של 185,100 ש"ח בגין פיצוי מוסכם ואיחור במסירת הדירות.

5.         שתי התביעות אוחדו כאמור, ולהלן אדון בהפרות הנטענות בשתי התביעות הנ"ל, הן המשותפות והן הנפרדות, כדלקמן:

6.         אי התאמה בשטחי הגינות בדירות שווגר

בסעיף 2.5 להסכם נקבע כי שטחם של השטחים המקורים בכל אחת מדירות שווגר "לא יפחת מ- 119 מ"ר", וכי לכל אחת מהדירות יוצמדו שתי חניות בשטח שלא יפחת מ- 25 מ"ר. כן נקבע כי לאחת הדירות יוצמד שטח קרקע של 125 מ"ר, ולשנייה שטח של 180 מ"ר (ההצמדות הנ"ל יכונו להלן "שטחי הגינות").

7.         לטענת שווגר, שטחי הגינות שהוצמדו לדירותיהם, קטנים מהנקוב בהסכם, ב-83 מטר בדירה אחת, ו-88 מטר בדירה השנייה, על פי חוות דעת מהנדס ושמאי מקרקעין מטעמם מר מאהר ח'ורי. בחוות דעתו שצורפה כנספח כה' לתצהיר שווגר (ת/1), העריך מר חו'רי את הפיצוי המגיע לשווגר בגין השטחים החסרים הנ"ל בסך של 66,690 ש"ח, נכון למועד עריכת חוות הדעת 27.9.07.

הנתבעת הגישה חוות דעת נגדית מטעמה הערוכה על ידי שמאי מקרקעין מר יוסי מור, שבה נקבע כי שטחי הגינות תואמים את תשריט הבקשה להיתר שאושר בין היתר על ידי התובעים, וכי אין "שטח חסר" כפי שנטען בחוות דעת השמאי מטעם התובעים. עוד הוסיף וקבע מר מור כי לתובעים הוספו שטחי בניה מעבר למוסכם. 

 8.        לאור הקביעות הנ"ל, מונה המודד ושמאי המקרקעין מר מוטי זייד כמומחה מטעם בית המשפט לצורך מדידת שטחי הגינות הצמודות לשתי הדירות (ראה בקשת התובעים למינוי מומחה מטעם בית המשפט שהוגשה ביום 27.4.11, וסעיף 2 בחוות דעתו של מר זייד שסומנה מ/1).

בנוסף מונה המהנדס והשמאי מר מיכאל קרבצ'יק, על מנת לחוות את דעתו באשר לליקויים הנטענים בדירות שווגר, ולהעריך את שווי שטחי הגינות החסרים בשתי הדירות.

9.         מר זייד מדד את שטחי הגינות, וקבע כי שטח הגינה בדירה הראשונה הוא 64.66 מ"ר (במקום 125 על פי ההסכם), ובדירה השנייה 126.37 מ"ר (במקום 180 על פי ההסכם), היינו, שסך כל השטחים החסרים בשתי הגינות הוא 113.97 מ"ר.

מר זייד זומן לחקירה, אולם ממצאיו הנ"ל לא הופרכו בחקירתו הנגדית.

10.        ב"כ הנתבעת טען בסיכומיו כי יש להתעלם מהאמור בחוות דעתו של מר זייד מחמת טעויות שהתגלו בה בנוגע לשטח החניות, אולם לא מצאתי ממש בטענותיו הנ"ל משני טעמים:

א.    נושא החניות אינו מהווה פלוגתא בתביעת שווגר ולא נתבע כל סעד בגינו, ובהקשר זה הנני מפנה לסעיף 26 (22.5) בכתב התביעה המתוקן, שבו נתבע פיצוי, אך ורק בגין "אי עמידה בתנאי ההסכם בכל הנוגע לגודל שטחי הקרקע הצמודים לדירות" על פי חוות דעתו של מר חו'רי, היינו שטחי הגינות.

ב.    ממצאיו של מר זייד בכל הנוגע לשטח הגינות, לא נסתרו על ידי הנתבעת כמצוין לעיל.

11.        ב"כ הנתבעת הוסיף וטען כי יש לפסול את חוות דעתו של מר זייד בשל נסיבות עריכתה, ובין היתר, בשל יצירת קשר בין מר זייד לבין ב"כ התובעים לצורך הסדרת עניין תשלום שכר טרחתו של המומחה, ללא תיאום עם ב"כ הנתבעת.

אולם לא שוכנעתי בעמדה זו ו/או בקיומם של נימוקים המצדיקים פסילתה של חוות הדעת ו/או המטילים ספק באובייקטיביות שלה, הגם שאין חולק כי לצורך ביצוע המדידה הוזמנו שני הצדדים למקום על ידי המומחה (ראה עדותו של מר זייד בעמ' 92 ש' 19-14).

12.        לחילופין טענה הנתבעת כי שווגר הסכימו להקטנת שטחי הגינות על ידי חתימת בא כוחם על תכניות ההיתר (גרמושקות) שהוגשו לוועדה.